6大城市齐炒楼,边度税最低?

2020-08-11 浏览量: 203

政府提交立法会关于买家印花税的数据显示,上个财政年度截至2019年2月尾,非本地及公司买家一共买了494亿元的住宅物业[注1]。

但近500亿的非本地和公司买家,单以金额衡量,就佔同期的全港房屋买卖总额的9.9%。这个数字近五年维持在大约250亿至550亿之间,上年算处于近年较高的水平。

值得注意的是,政府近年经常声称合共楼价30%的「辣招」[注2],已经成功遏止楼市的投资需求,而楼价高是因为市民住屋需要的刚性需求,那为甚幺每年仍有数以百亿的非本地及公司买家的投资资金流入香港的房屋市场呢?

用一个简单的例子回答这问题,假设一个外国人,今年决定到以下六个城市:香港、新加坡、悉尼、伦敦、纽约和东京,假设他在各地投资买入一个港币700万元的单位,每月租金净收入为15000元,收租十年后,楼价增值至1400万后卖出,他卖出单位同时死去,现金成为了他的遗产;面对各地不同的针对外国买家投资本国房地产的政策,在「买入单位」、「持有单位和收租」、「卖出单位」、「继承单位」等四个环节的税务成本分别是怎样?

6大城市齐炒楼,边度税最低? 图片由作者提供

因为印花税的关係,令香港在「买入单位」时的成本最高,而最低为纽约,没有针对外地人买入单位的税项;然后到「持有单位和收租」的成本,伦敦税项成本最低,香港排第二低,纽约收取楼价的0.8%和租金收入的30%成本最高;第三环节,套现时「卖出单位」的成本,香港和新加坡成本都为零(毋须徵税)并列最低,其余成市都有资产增值税的政策,以东京和纽约的税率最高;最后死后「继承」环节,六个城市中香港、新加坡和悉尼都没有遗产税,而有遗产税的城市中东京最高。

从以上的四个环节分析而言,就会发现外国人在香港炒楼,政府口里说不身体却很诚实,在香港离岸炒楼的税务负担在六个城市排第二名低,负担更低的只有大部分市民都住在不受外资影响的组屋的新加坡。针对全球化造成的投资房屋需求的政策,香港整体的税务政策,与其他城市比较明显不足。

6大城市齐炒楼,边度税最低? 图片由作者提供

另外一个有趣的观察是,香港针对投资房屋的税制头重脚轻,除了政府经常挂在口边、宣传政策效果的印花税,其他环节的税率都非常低,相比其他城市在不同环节平均地收取相应税项,安排比香港合理得多。

以针对投资需求为例,现在的印花税,只影响每年希望买入单位的新买家,佔整体投资者的少数,如果在「持有单位和收租」和「卖出单位」的税务政策着墨,就可以较全面地处理投资需求导致楼市过热的问题。

如果大家再次听到政府说印花税已经有效压制楼市的投资需求,香港刚性需求太多,相信大家都会发现,政府没有挂在口边的其他税项如:影响持产成本的「差饷」税率、租金收入的「物业税」税率、卖出单位的「资产增值税」、继承单位时的「遗产税」,才是政府继续放水托市的真正暗招。

注释:

1:2018/19年度,立法会财委会问题回覆 FSTB(Tsy) 035。
2:非首置的15%从价印花税税率和针对非本地人及公司买家的15%买家印花税


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